Le marché immobilier tertiaire est en plein essor Nantes avec une demande placée et des investissements en forte hausse. L’appétit des entreprises pour la location de bureaux se traduit cependant par une baisse de l’offre disponible
Un immobilier de bureaux en grande forme
L’immobilier tertiaire à Nantes Métropole continue d’illustrer le dynamisme économique de l’arc atlantique, les chiffres de l’année 2022 reflétant cette performance. En effet selon le club immobilier Nantes Atlantique (CINA), 153 471 m² de bureaux ont été rénovés ou construits à Nantes métropole : une activité à la hauteur de la demande placée. En effet pour l’année 2022, Nantes métropole arrivait en quatrième position sur le marché immobilier de bureaux en régions avec un volume de 156 000 m², une progression de 16 % au regard de l’année précédente. Nantes métropole se positionne ainsi juste derrière Aix-Marseille grâce à une performance particulièrement remarquable, notamment en ce qui concerne la location de bureaux.
Au terme de l’année 2022, le marché immobilier tertiaire nantais enregistrait 304 transactions soit une augmentation de 4 % ; une hausse plus lente que celle des volumes mais qui est appelée à se poursuivre grâce aux mutations de seconde main. Conformément aux dynamiques qui caractérisent l’immobilier post-covid, c’est le marché de la location de bureaux qui attire le plus grand nombre d’entreprises. Ainsi en 2022, le volume des ventes ne représentait que 26 % des transactions dans leur ensemble.
Au premier trimestre 2023, le marché de bureaux enregistre 34 341 m² de demande placée pour 67 transactions, l’immobilier tertiaire nantais poursuivant sur sa lancée. Les locations de bureaux à Nantes constituent au T1 2023 90 % des transactions pour un total de 30 866 m², laissant à la vente seulement 3475 m².
La croissance du marché de bureaux nantais s’explique entre autres par l’essor et la pérennité des entreprises de la métropole, alors que de nombreuses sociétés parisiennes installent leurs équipes en région afin de renforcer leur implantation locale. Une tendance qui contribue à la forte demande de bureaux à louer à Nantes. Pour répondre à cette demande, la métropole nantaise peut compter sur des programmes immobiliers mixtes tels que le « Laô » et la présence sur son territoire de nombreuses zones d’activités.
Marché de l’investissement et valeurs locatives
Alors que les marchés tertiaires régionaux représentent une part de plus en plus importante du marché des investissements tertiaires à l’échelle nationale, la métropole nantaise s’illustre là encore avec plus de 200 millions d’euros investis en immobilier de bureaux, dépassant ainsi Bordeaux. Parce que le marché des investissements est étroitement lié aux valeurs locatives, impossible de ne pas mentionner les loyers particulièrement attractifs qui caractérisent Nantes Métropole. Ainsi en centre-ville la valeur prime s’élève à 220 €/HT/HC/m²/an pour une valeur top qui atteint 320 €/HT/HC/m²/an. En périphérie, la valeur prime oscille quant à elle autour de 170 €/HT/HC/m²/an.
Au premier trimestre 2023, on observer des valeurs locatives qui varient fortement en fonction des différents secteurs de la Métropole
- Nord-ouest, les valeurs locatives pour l’immobilier de bureaux neuf se situent entre 167 et 181€/m²/an ; elles évoluent entre 101 et 225€/m²/ an pour les loyers de seconde main
- Centre : 250/275 € m2/an loyer neuf
136/300 € m2/an loyer seconde main
- Sud-Ouest : 130/145 € m2/an loyer neuf
100/238 € m2/an loyer seconde main
- Nord-est : 130/150 € m2/an loyer neuf
104/180 € m2/an loyer seconde main
- Sud-est : 140/150 € m2/an loyer neuf
115/125 € m2/an loyer seconde main
- Euro Nantes/île de Nantes : 210/222 € m2/an loyer neuf
162/240 € m2/an loyer seconde main
Quels sont les secteurs les plus prisés de Nantes Métropole ?
Les valeurs locatives permettent de déterminer les secteurs les plus recherchés par les sociétés nantaises. Ainsi le centre-ville de Nantes demeure la localisation la plus prisée et représente 48,05 % du marché. En effet, pour les entreprises la centralité est un critère essentiel dans le cadre d’une logistique urbaine en pleine mutation. Par ailleurs, la location de bureaux à proximité du centre-ville permet aux entreprises de faciliter l’accès de leurs salariés et collaborateurs aux services et commerces présents, notamment en termes de restauration ou de bien-être (salle de sport par exemple).
Le nord de la métropole représente quant à lui 42,61 % du marché, loin devant le sud qui ne totalise que 9,34 %.
Le marché immobilier de bureaux nantais doit son essor à la présence sur son territoire de nombreuses zones d’activités telles que la Zac du Clouet à Kharkov ou, la Zac des hauts de Couëron dans la commune éponyme, Ou encore la Zac de Cadréan à Montoir de Bretagne, au cœur du pays de Guérande et du pays historique nantais.
Parmi les territoires les plus dynamiques de la métropole nantaise, citons bien entendu Saint-Herblain : située au cœur de la métropole nantaise, cette commune forme aujourd’hui un pôle économique majeur qui abrite un grand nombre d’entreprises actives dans le secteur tertiaire. La zone franche urbaine et la zone industrielle de la Loire comptent parmi les avantages qui ont séduit les 5000 entreprises venues louer leurs bureaux à Saint-Herblain
Le secteur EuroNantes continue bien entendu de séduire les entreprises de toutes tailles grâce à des programmes immobiliers de bureaux aussi performants qu’innovants. À terme, ce vaste projet d’aménagement porté par la métropole proposera au total 200 000 m² de bureaux accompagnés de 15 000 m² de commerces indispensables à la qualité de vie des riverains et actifs présents sur le secteur. Les entreprises implantées sur EuroNantes pourront également bénéficier de 40 000 m² dédiés à des équipements publics de qualité incluant notamment une piscine, un gymnase et des parkings garantissant l’accessibilité des immeubles de bureaux
Offre disponible : le risque de pénurie existe-t-il ?
L’excellente performance du marché immobilier de bureaux nantais et la forte demande pour la location de bureaux se répercute naturellement sur le stock disponible. À l’automne 2022, l’offre immédiate se maintenait à 95 000 m² avec un taux de vacance particulièrement faible –3 % en moyenne. Une vacance qui varie néanmoins en fonction des secteurs considérés, la tension étant évidemment plus forte en centre-ville et dans le secteur EuroNantes. Environ 50 000 m² de bureaux sont en cours de construction sur l’ensemble du territoire de Nantes métropole, la totalité de ces espaces de travail devant être livrée d’ici 2025. Pour répondre à la demande toujours plus forte de bureaux à louer, Nantes Métropole met en œuvre de grands chantiers tels que celui qui anime le quartier des îles à Rezé : le programme « Pirmil Les Isles » envisage ainsi la mise en place d’une Zac incluant de nouveaux espaces tertiaires. Nantes Métropole Aménagement prévoit ainsi sur le territoire rezéen la construction de 26 000 m² de bureaux et 4000 m² d’espace pour le commerce et services, les cinq premiers projets (sur 16 îlots prévus) devant être choisis en juin 2023. Des projets qui devraient apporter une réponse efficace à la demande de location de bureaux à Nantes.
