La prolongation tacite du bail commercial
Lorsqu’un bail commercial parvient à son terme sans faire l’objet d’une demande de renouvellement ni d’un congé délivré dans les délais définis par la loi, le contrat est prolongé de manière tacite. Conformément à l’article L145-9 du code de commerce, le contrat de bail commercial, sans être expressément renouvelé, va ainsi continuer à produire ses effets pour une durée indéterminée. En cas de prolongation tacite, il faut souligner le fait que le locataire n’est alors plus titulaire du droit au bail et peut ainsi être privé de la possibilité de vendre son fonds de commerce. En cas de vente, l’acquéreur du fonds négociera avec le propriétaire le renouvellement du bail commercial ou la conclusion d’un nouveau contrat. Par ailleurs si la durée du bail dépasse 12 ans le propriétaire pourra déplafonner le loyer et le réévaluer en fonction de la valeur locative : cela peut donc se traduire par une hausse du loyer pour le locataire. La prolongation tacite présente un autre inconvénient majeur pour le locataire, puisque le contrat peut prendre fin à tout moment si le bailleur décide de donner congé ou de refuser une demande de renouvellement.
Le renouvellement à l’initiative du bailleur ou du locataire
Le renouvellement express du bail commercial répond à des conditions différentes selon qu’il est formulé par le bailleur ou le locataire. En cas de congé avec offre de renouvellement donné par le bailleur, l’offre doit être délivrée par voie d’huissier et comporter un loyer chiffré que le locataire sera libre d’accepter ou non. Si le nouveau bail commercial est en règle générale conclu dans les mêmes conditions que le précédent – et pour une durée de 9 ans – les parties peuvent décider conjointement décider de modifier le loyer et les conditions du contrat. Le locataire peut également adresser une demande de renouvellement au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception : ce dernier dispose alors d’un délai de 3 mois pour répondre. En cas de silence du bailleur dans les délais impartis, la demande de renouvellement est réputée acceptée. Si un litige survient en ce qui concerne les règles de plafonnement du loyer, la commission départementale de conciliation des baux commerciaux peut être saisie ; si la conciliation échoue, l’affaire peut alors être portée devant le président du tribunal judiciaire.
