Core, et core +
Il s’agit d’actif stabilisés, concernant des immeubles situés dans les secteurs les plus prisés, notamment ceux où l’offre foncière se fait rare. Ils sont en général entièrement loués, occupés par des locataires fiables et génèrent des loyers immédiats à faible volatilité. Les actifs Core ne nécessitent aucuns travaux de rénovation significatifs : ces actifs certifiés sont associés à des baux relativement longs, les investisseurs comptant sur des revenus locatifs réguliers. Ainsi réalisées dans une optique de long terme, les acquisitions portant sur les actifs core/core+ se caractérisent par un risque réduit. A titre d’exemple, l’investissement core peut concerner l’achat d’un immeuble de bureaux récent dans le QCA parisien, comportant des baux fermes conclus avec des sociétés disposant d’une bonne santé financière. Concernant les actifs core+, les investisseurs acceptent un rendement légèrement moins sécurisé en échange d’une hausse potentielle de la valeur de l’immeuble.
Les actifs value-added
Les actifs value-added se caractérisent par leur potentiel de repositionnement sur le marché à travers des processus de conversion – transformation d’immeubles de bureaux en logements – de réhabilitation, ou de renégociation des baux. Les investissements concernent donc ici des biens sur lesquels il est possible de générer une valeur importante : il s’agit le plus souvent d’immeubles présentant un taux de vacance important, ou dont l’obsolescence impose d’importants travaux de rénovation. Les opérations sont donc moins onéreuses que celles portant sur des actifs core, mais également plus risquées. Une fois le repositionnement achevé, la stratégie value-added permet de faire entrer les biens considérés dans la catégorie core ou core+ et d’augmenter ainsi sa valeur locative et/ou finale. Le rendement attendu peut même s’avérer supérieur à celui généré par les actifs core/core+.
Stratégie opportuniste
Les stratégies opportunistes ont pour but d’identifier et de capitaliser sur des placements émergents avant leur reconnaissance globale sur le marché : les actifs ciblés se caractérisent par une grande volatilité et une prise de risque importante, l’objectif final étant leur valorisation à travers d’importants travaux de restructuration. Il peut par exemple s’agir de la conversation d’un immeuble de bureaux obsolète en logements, ou d’une opération de requalification de friches industrielles en vue de créer bâtiments tertiaires. Ces stratégies opportunistes peuvent également concerner des opérations de promotion immobilière en blanc, c’est-à-dire de constructions lancées sans location préalable.
