Clauses contractuelles : le choix des parties
Les travaux réalisés pendant la durée du bail par le locataire peuvent soulever la question de leur restitution lorsque le contrat arrive à terme. Les clauses contractuelles peuvent dès lors prévoir le transfert de propriété au bailleur – clause d’accession – ou la remise en état des locaux par le preneur : une relative liberté prévaut en la matière puisque le contrat peut stipuler (par exemple) que :
- Les améliorations ou embellissements résultant des travaux réalisés par le preneur en cours de bail restent la propriété du bailleur une fois le local restitué
- Le bailleur se réserve le droit de demander une remise en état à l’identique – clause de nivellement
- Le bailleur s’interdit de demander la remise en état tout en conservant les aménagements effectués par le preneur.
Il faut souligner le fait qu’en règle générale la clause du bail autorisant le locataire à exécuter de tels travaux impose l’autorisation préalable du bailleur. En l’absence d’autorisation – ou en présence d’une clause interdisant les travaux – le bailleur pourra demander au preneur de remettre les locaux en leur état initial à la fin du bail. Le bailleur peut être amené de son côté à rembourser le locataire lorsque ce dernier a été contraint d’effectuer des travaux nécessaires, indispensables à l’utilisation normale des locaux.
Les dispositions du code civil en l’absence de clauses
À défaut de stipulations contractuelles, le sort des travaux est régi par les dispositions du Code civil. En vertu des articles 551 à 555 le bailleur peut décider :
- De conserver la propriété des travaux. Il devra alors, à son choix, rembourser au locataire soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main d’œuvre estimés à la date du remboursement
- De demander au locataire de remettre les locaux en leur état initial à ses frais.
Dans le cas de simples travaux d’améliorations, leur propriété revient aux locataires si lesdites améliorations peuvent être retirées sans porter atteinte à la structure de l’immeuble. Dans le cas contraire les améliorations deviennent immeubles par nature et leur propriété est transférée au bailleur. Il est donc important pour un locataire d’être vigilant lors de l’état des lieux et plus particulièrement au moment de la signature du bail ; il lui faudra s’assurer de l’état réel des locaux, et ne pas hésiter à négocier les termes des clauses contractuelles afin de ne pas être contraint de remettre les locaux en état quasi-neuf lorsque surviendra le terme du bail.
